平政辦〔2022〕50號

平輿縣人民政府辦公室關(guān)于加強商品房預(yù)售資金監(jiān)管的通知

各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，各街道辦事處，縣直各有關(guān)單位:

為切實加強我縣商品房預(yù)售資金的監(jiān)督管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房預(yù)售資金的收存、使用行為，保證商品房預(yù)售資金專款專用，維護交易雙方當事人合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市商品房預(yù)售管理辦法》《駐馬店市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法（試行）》等有關(guān)法律、規(guī)章和文件精神，結(jié)合我縣實際，現(xiàn)就加強商品房預(yù)售資金監(jiān)管有關(guān)事項通知如下：

一、全縣經(jīng)批準預(yù)售的商品房預(yù)售資金的收存、使用、管理和監(jiān)督工作，適用本通知。

二、本通知所稱商品房預(yù)售資金，是指預(yù)售人在取得預(yù)售許可后出售，由預(yù)購人按合同約定支付的定金、首付款、分期付款、銀行按揭貸款、住房公積金貸款等各種款項。本通知所稱監(jiān)管銀行，是指與監(jiān)管部門及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議的銀行。本通知所稱監(jiān)管賬戶，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在監(jiān)管銀行設(shè)立的專門用于存取商品房預(yù)售資金的賬戶。本通知所稱預(yù)售人，是指預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。本通知所稱預(yù)購人，是指購買預(yù)售商品房的單位和個人。

三、商品房預(yù)售資金的監(jiān)督管理遵循政府指導(dǎo)、銀行監(jiān)管、多方監(jiān)督、?？顚Ｓ玫脑瓌t。

縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門是本級商品房預(yù)售資金監(jiān)管部門，具體履行以下職責(zé)：負責(zé)商品房預(yù)售資金收存和使用的監(jiān)督管理；負責(zé)全縣商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議（以下簡稱監(jiān)管協(xié)議）的制定、備案和管理工作；負責(zé)預(yù)售人資金用款計劃的審核工作；負責(zé)監(jiān)督監(jiān)管銀行、預(yù)售人履行監(jiān)管協(xié)議。 監(jiān)管部門應(yīng)當積極推行商品房預(yù)售資金網(wǎng)絡(luò)管理制度，建立統(tǒng)一的監(jiān)管信息系統(tǒng)。

監(jiān)管銀行應(yīng)當根據(jù)本通知的規(guī)定，密切配合監(jiān)管部門，共同做好商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作，具體履行以下職責(zé)：按照監(jiān)管協(xié)議履行商品房預(yù)售資金的監(jiān)管責(zé)任；協(xié)助監(jiān)管部門對商品房預(yù)售資金的使用進行監(jiān)督；負責(zé)按照統(tǒng)一標準建立商品房預(yù)售資金的收存、支出臺賬，并進行日常管理；配合預(yù)售人做好商品房預(yù)售資金收存、使用情況的月報表工作；協(xié)助監(jiān)管部門核實預(yù)售人在商品房預(yù)售資金存取方面的異常行為。

四、商品房預(yù)售資金監(jiān)管周期，從申請辦理商品房預(yù)售許可證始到完成房屋首次登記止。

五、預(yù)售人應(yīng)在申請商品房預(yù)售前，申請開立監(jiān)管賬戶，經(jīng)監(jiān)管部門審核通過后，與監(jiān)管部門、監(jiān)管銀行簽訂監(jiān)管協(xié)議。監(jiān)管協(xié)議應(yīng)載明企業(yè)名稱、項目名稱、坐落、幢號、總建筑面積、國有土地使用權(quán)（不動產(chǎn)權(quán)）證書編號、建設(shè)工程規(guī)劃許可證書編號、建筑工程施工許可證書編號、項目開竣工日期、項目施工單位、項目工程監(jiān)理機構(gòu)、項目監(jiān)管資金總額、監(jiān)管銀行、監(jiān)管內(nèi)容、監(jiān)管時間、違約責(zé)任等內(nèi)容。預(yù)售人在簽訂監(jiān)管協(xié)議3個工作日內(nèi)，將監(jiān)管協(xié)議報監(jiān)管部門備案。未按規(guī)定期限備案的項目，縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門不得辦理相關(guān)手續(xù)。

六、預(yù)售人在監(jiān)管銀行開立“非預(yù)算單位備案類專戶”，應(yīng)以預(yù)售項目（棟）為基本單位。一個預(yù)售項目（棟）原則上設(shè)立一個監(jiān)管賬戶，同一預(yù)售人有多個預(yù)售項目（棟）的，應(yīng)分別設(shè)立監(jiān)管賬戶，監(jiān)管賬戶名稱為：基本賬戶+項目名稱+樓（棟）號，預(yù)留簽章須與監(jiān)管賬戶名稱一致。未設(shè)立監(jiān)管賬戶的項目，縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門不得辦理相關(guān)手續(xù)。

項目預(yù)售過程中，原則上不得變更監(jiān)管銀行和監(jiān)管賬戶，預(yù)售人須變更監(jiān)管銀行或監(jiān)管賬戶的，應(yīng)當與原監(jiān)管銀行達成一致意見并報監(jiān)管部門批準，重新簽訂監(jiān)管協(xié)議，將原監(jiān)管賬戶的結(jié)余資金轉(zhuǎn)入新監(jiān)管賬戶。辦理變更手續(xù)期間，暫停辦理商品房預(yù)售資金的收存、撥付手續(xù)。

七、《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)標注監(jiān)管銀行及監(jiān)管賬號，縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門在公示《商品房預(yù)售許可證》時，應(yīng)當將監(jiān)管賬戶一并公布。預(yù)售人在取得《商品房預(yù)售許可證》后，應(yīng)當將監(jiān)管賬戶在商品房銷售場所予以公示。

八、預(yù)售人應(yīng)將其監(jiān)管賬戶作為商品房預(yù)售資金收款賬戶提供給預(yù)購人，不得向預(yù)購人提供非監(jiān)管賬戶作為商品房預(yù)售資金收款賬戶。預(yù)購人繳納的定金、首付款、分期付款、銀行按揭貸款、住房公積金貸款等商品房預(yù)售資金，必須全部直接存入相應(yīng)的監(jiān)管賬戶，預(yù)售人不得直接收取定金、預(yù)付款、購房款（包括預(yù)售商品房按揭貸款）等各種款項，預(yù)售人憑相應(yīng)的監(jiān)管賬戶繳款回單，為預(yù)購人開具售房票據(jù)。未將商品房預(yù)售資金存入相應(yīng)監(jiān)管賬戶的項目，縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門不得辦理相關(guān)手續(xù)。

預(yù)購人按揭貸款購買商品房的，其按揭貸款由貸款銀行足額劃入預(yù)售人提供的監(jiān)管賬戶，不得劃入任何非監(jiān)管賬戶。貸款銀行在收到預(yù)購人出具的首付款全額存入監(jiān)管賬戶憑證前，不得發(fā)放按揭貸款。貸款銀行未按規(guī)定將其發(fā)放的按揭貸款直接劃入監(jiān)管賬戶的，依法追究貸款銀行相應(yīng)法律責(zé)任。

九、商品房買賣合同應(yīng)載明商品房預(yù)售資金監(jiān)管的內(nèi)容，網(wǎng)上簽約后預(yù)售人憑監(jiān)管銀行出具的繳款回單等資料，及時到住建部門辦理商品房合同備案手續(xù)。

十、預(yù)售人使用商品房預(yù)售資金，應(yīng)編制用款計劃。使用商品房預(yù)售資金應(yīng)當經(jīng)該項目的監(jiān)理單位對用款計劃的真實性出具證明后，向監(jiān)管銀行申請；監(jiān)管銀行應(yīng)當在3個工作日內(nèi)提出使用資金意見，持用款意見及用款計劃、監(jiān)理單位的證明報監(jiān)管部門核實；監(jiān)管部門對用款計劃意見核實后，3個工作日內(nèi)完成審核；監(jiān)管銀行按照核準意見即時撥付資金。預(yù)售人收取的商品房預(yù)售資金，只能用于支付該項目建設(shè)的施工進度款、建設(shè)單位管理費及法定稅費等有關(guān)工程建設(shè)費用。在房屋完成首次登記前，商品房預(yù)售資金不得挪作他用。

預(yù)售人使用商品房預(yù)售資金的用款計劃，應(yīng)當按照辦理商品房預(yù)售許可證10日后；建成層數(shù)達到涉及層數(shù)四分之一；建成層數(shù)達到涉及層數(shù)三分之一；建成層數(shù)達到涉及層數(shù)二分之一；建成層數(shù)達到涉及層數(shù)四分之三；主體結(jié)構(gòu)完成（含二次結(jié)構(gòu)完成）；水電安裝、地坪、內(nèi)外粉刷完畢；門窗、電梯安裝完成，外墻涂料粉刷完畢，達到驗收條件；竣工驗收備案；辦理房屋首次登記十個環(huán)節(jié)設(shè)置資金使用節(jié)點。

監(jiān)管部門一般按照以下原則核準預(yù)售人的用款申請：自建設(shè)項目取得商品房預(yù)售許可證開始，建成層數(shù)達到規(guī)劃設(shè)計總層數(shù)一半的，累計使用資金額度原則上不超過重點監(jiān)管資金40%；主體結(jié)構(gòu)封頂?shù)?，累計使用資金額度原則上不超過重點監(jiān)管資金的70%；單體工程竣工交付的，累計使用資金額度原則上不超過重點監(jiān)管資金的95%。監(jiān)管部門可參考預(yù)售人信用綜合評價和項目建設(shè)情況，增加資金撥付頻次，允許預(yù)售人以保函的形式擔(dān)保使用監(jiān)管資金。

十一、預(yù)售雙方達成退房協(xié)議并已辦理商品房買賣合同備案撤銷手續(xù)的，預(yù)售人與預(yù)購人應(yīng)同時向資金監(jiān)管部門提交退款申請，申請解除退款部分的監(jiān)管；監(jiān)管部門核準后，應(yīng)當在3個工作日內(nèi)書面通知監(jiān)管銀行解除該部分資金的監(jiān)管，監(jiān)管銀行即時辦理，將監(jiān)管資金轉(zhuǎn)入預(yù)購人賬戶。有關(guān)部門對監(jiān)管賬戶進行凍結(jié)或扣劃的，監(jiān)管銀行有義務(wù)證明商品房預(yù)售資金及監(jiān)管賬戶的性質(zhì)，并及時將有關(guān)情況書面告知監(jiān)管部門。

十二、監(jiān)管銀行應(yīng)加強對監(jiān)管賬戶的管理，建立健全授權(quán)審批等內(nèi)部管理制度，定期核查商品房預(yù)售資金審批支出等環(huán)節(jié)的制度執(zhí)行情況，發(fā)現(xiàn)商品房預(yù)售資金未按時、足額存入監(jiān)管賬戶的，應(yīng)及時將相關(guān)情況報送監(jiān)管部門；發(fā)現(xiàn)違規(guī)出賬等問題的，應(yīng)立即糾正。

十三、監(jiān)管部門應(yīng)當強化評價結(jié)果共享應(yīng)用，將預(yù)售資金監(jiān)管額度與預(yù)售人信用綜合評價結(jié)果掛鉤，按照信用評價登記實施差異化管理，對信用良好的預(yù)售人可憑銀行擔(dān)保函、第三方擔(dān)保函抵頂不高于保函金額的預(yù)售監(jiān)管資金。

十四、預(yù)售人辦理房屋首次登記后，應(yīng)當書面告知監(jiān)管部門。經(jīng)核查情況屬實的，監(jiān)管部門于3個工作日內(nèi)通知監(jiān)管銀行解除對監(jiān)管賬戶的監(jiān)管，并按規(guī)定辦理監(jiān)管賬戶注銷手續(xù)。預(yù)售人違反相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的，依照相關(guān)規(guī)定處罰，并記入開發(fā)企業(yè)信用檔案，增加預(yù)售資金監(jiān)管總額，造成嚴重后果的，依法追究法律責(zé)任。

十五、建設(shè)項目的監(jiān)理單位提供虛假證明材料或采取其他方式協(xié)助預(yù)售人違規(guī)使用商品房預(yù)售資金，監(jiān)管部門將其違規(guī)行為通報有關(guān)主管部門，依法追究責(zé)任。

監(jiān)管銀行未按監(jiān)管協(xié)議履行監(jiān)管職責(zé)，擅自撥付、挪用監(jiān)管資金的，監(jiān)管部門按照監(jiān)管協(xié)議約定暫?；蚪K止其商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)，并通報相關(guān)部門按照有關(guān)規(guī)定處理，情節(jié)嚴重造成損失的，依法追究責(zé)任。監(jiān)管銀行擅自撥付、挪用監(jiān)管額度內(nèi)資金的，應(yīng)當負責(zé)追回資金，無法追回的依法承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。

監(jiān)管部門及其工作人員在商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作中玩忽職守、徇私舞弊和違規(guī)操作的，依法追究責(zé)任。

十六、本通知自下發(fā)之日起執(zhí)行。

2022年9月10日

平輿縣人民政府辦公室            2022年9月10日印發(fā)

文件解讀：《關(guān)于加強商品房預(yù)售資金監(jiān)管的通知》政策解讀